Риски, накапливающиеся в финансовой системе Армении, становятся всё более заметными. По оценке экономиста Агаси Тавадяна, в банковском секторе уже сформировалась «финансовая бомба», центр которой находится на рынке недвижимости и ипотечных кредитов.
Рынок останавливается, капитал уходит
По словам Тавадяна, данные кадастра показывают тревожные тенденции. За последние полтора года цены на квартиры в новостройках в центре Еревана и в районе Арабкир не только перестали расти, но в некоторых случаях даже снизились на 2–3%.
Однако наиболее важный сигнал, по мнению экономиста, заключается в другом.
В 2025 году юридические лица продали недвижимости в шесть раз больше, чем приобрели. Более того, граждане России также начали активнее продавать свои квартиры в Ереване.
Такое поведение, по словам Тавадяна, говорит об одном: капитал начинает выходить с рынка.
«Это означает, что крупные игроки теряют уверенность в дальнейшем росте рынка и пытаются зафиксировать прибыль, покидая его», — отмечает экономист.
Опасный рост ипотечных кредитов
В банковской системе также наблюдается накопление рисков. Если в 2008 году ипотечные кредиты составляли лишь 8% общего кредитного портфеля, то сейчас этот показатель достиг 24%, увеличившись втрое.
По словам Тавадяна, это означает, что банковская система стала значительно более зависимой от рынка недвижимости.
Кроме того, доля кредитов, направленных в строительный сектор и сферу недвижимости, достигла примерно 38%, что увеличивает системные риски.
Кризис девелоперов и механизм «эвергрининга»
Резкий рост расходов в строительной отрасли в последние годы также усугубил ситуацию.
Новые сборы, введённые правительством, в частности высокие платежи за проведение инфраструктуры, стали серьёзной нагрузкой для малых и средних застройщиков.
По словам Тавадяна, рынок фактически удерживается за счёт нескольких крупных компаний, тогда как небольшие и средние игроки столкнулись с финансовыми трудностями и накопили значительные долговые обязательства.
На этом фоне банки начали применять механизм «эвергрининга» — выдачу новых небольших кредитов для обслуживания старых.
Это делается для того, чтобы финансовая отчётность сохраняла «благополучный» внешний вид.
Искусственный спрос и его последствия
По мнению экономиста, изменения в системе возврата подоходного налога в конце 2024 года также нарушили естественное развитие рынка.
Граждане, которые планировали покупать жильё в 2025–2026 годах, поспешили завершить сделки раньше, чтобы воспользоваться действующими налоговыми льготами.
В результате спрос искусственно вырос в 2024 году, а уже в последующие годы рынок столкнулся с дефицитом покупателей.
Одновременно обслуживание этой программы стало серьёзной нагрузкой для государственного бюджета — около 2%.
Внешние риски — от России до Ближнего Востока
Тавадян также обращает внимание на внешние факторы.
В России прекращение аналогичных программ и финансовые проблемы крупных девелоперов уже стали сигналом для всего региона.
Кроме того, напряжённость на Ближнем Востоке, особенно события вокруг Ирана, могут стать дополнительным катализатором негативных процессов.
«Для Армении ключевым фактором является направление движения капитала. В последние годы наблюдалась цепочка потоков: из России — в Армению, затем — в Дубай. Подобная тенденция наблюдалась и в экспорте золота, значительная часть которого направлялась в Объединённые Арабские Эмираты.
Однако если региональные риски затронут и инвестиционную привлекательность Дубая, эта цепная реакция может ударить и по армянскому рынку», — отметил эксперт.
По оценке Тавадяна, все эти внутренние и внешние факторы могут взаимодействовать и привести к системному кризису.
«Речь идёт не только о рынке недвижимости. Вопрос касается устойчивости всей финансовой системы», — заключает экономист.